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【央视新闻客户端】
"> 本报记者昌校宇方凌晨
“我们公司房地产信托部门已撤销多年 ，当时的信托经理或离职，或转岗 。 ”信托从业者的感慨 ，道出了这项曾风光无限的业务如今的落寞。
房地产信托目前已从不少信托公司的业务版图中悄然退场——全行业投向房地产的信托资金余额从2019年6月末的2.93万亿元峰值降至2025年6月末的0.77万亿元。
但当下 ，房地产信托的发展新篇已经起笔 。近日，国家金融监督管理总局发布《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》（以下简称《办法》），为房地产信托重新划定了展业航道 ，推动业务从传统债权融资转型 ，在房地产发展新模式下开启以资产服务信托为核心的“二次创业 ” 。
传统房地产信托式微
传统的房地产信托以信贷融资业务为主，本质上是信托公司扮演“授信方”角色 ，将募集资金以贷款形式注入房地产项目 ，开发商依约承担还本付息义务。这种“类信贷 ”的业务逻辑，使其长期作为银行信贷体系之外房企获取资金的主流补充渠道 。
作为信托公司的传统业务支柱之一 ，房地产信托曾与基础产业信托 、证券投资信托等业务并驾齐驱 。依托信托制度赋予的跨市场灵活配置优势 ，加之房企旺盛的融资需求与项目端可观的利润空间，房地产信托一度跃升为房企最重要的非标融资渠道 ，也成为信托公司利润的核心来源。然而 ，信托业这种对单一业务板块的高度依赖，也为行业深度调整埋下了伏笔 。
“我国房地产信托自2002年7月逐步兴起 。彼时 ，房地产市场高速发展 ，但开发商自有资本偏低，资金短缺问题突出。房地产信托依托制度优势，初期以项目贷款为主要形式 ，较好地满足了行业融资需求 ，逐步成为信托行业的支柱业务 。 ”昆仑信托副总裁 、董事会秘书?矫德峰对《证券日报》记者表示 。
在?矫德峰看来，房地产信托在特定的历史阶段承担了多重角色。虽然其在一定程度上推升了房企的杠杆水平 ，但在当时行业发展的现实条件下 ，它有效拓宽了融资渠道、推动了金融创新 、促进了市场供给，既支撑了房地产行业的快速发展 ，也为国民经济高速增长提供了金融助力 。
一组数据见证了房地产信托的巅峰时刻：中国信托业协会数据显示 ，2019年6月末，投向房地产的信托资金余额冲至2.93万亿元峰值 ，占资金信托的比重达15.38% 。“彼时 ，房地产业务为信托公司带来丰厚收益，是公认的‘现金牛’板块 ，部分信托公司此类业务占比甚至达到三四成。”用益金融信托研究院研究员帅国让向《证券日报》记者回忆道。
这种依赖规模扩张和开发商主体信用的增长逻辑 ，往往经不起周期转向——上行期，规模掩盖风险；下行期，风险集中释放 。随着房地产市场供需格局生变 ，房企高周转模式遭遇瓶颈 ，销售回款放缓 、融资环境趋紧，行业内生风险逐步积聚 。在此背景下 ，监管部门持续强化风险防控导向 ，2019年原银保监会相继下发“23号文 ”“64号文 ”等文件，房地产信托发展来到重要转折点。在当年6月末规模达峰之后 ，房地产信托规模便进入漫长下行通道 。截至2025年6月末 ，投向房地产的信托资金余额已降至0.77万亿元，较峰值缩水超过七成 ，占资金信托比重也从15.38%降至3.15% 。
房地产信托高速扩张阶段积累的隐性风险 ，也不可避免地逐渐暴露：贷前尽调流于形式、贷后资金监管缺位 、投资期限错配 、风险预警机制滞后，加之房企高杠杆运营与部分信托公司内控漏洞叠加 ，风险隐患不断累积。帅国让认为 ，房地产周期下行打断了房企销售回款的链条，资金链断裂与底层资产贬值形成双重挤压，再加上部分信托公司存在的“资金池”运作与自融等合规漏洞 ，最终导致底层资产现金流枯竭 ，兑付风险集中显现 。昔日的“现金牛”业务，已然变成拖累行业发展的沉重包袱 。
传统房地产信托的式微并非偶然 ，而是规模至上?
